О варианте компенсации «под котлован» при сносе жилья: комментарии юриста

Среда, 30 Октября 2019

Проблема сносов жилья граждан ради захвата земли под застройку приняла в Узбекистане характер стихийного бедствия. В созданной в Фейсбуке группе «Ташкент-СНОС» опубликованы комментарии юриста относительно вида компенсации «под котлован». Предлагаем вашему вниманию эту статью с некоторыми сокращениями. В ней рассматривается опыт как Узбекистана, так и России, в частности, закон, к которому стоило бы приглядеться. Речь идет о Федеральном законе N 214-ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» РФ.

Как это происходит в Узбекистане

В последнее время в Узбекистане при сносе жилых домов застройщики все чаще и настойчивее предлагают собственникам вариант компенсации, называемый «под котлован». Имеется в виду вариант, при котором собственник соглашается обменять свою недвижимость на квартиру в будущей новостройке, которая не только не введена в эксплуатацию, но часто даже и не построена.

Вариант «под котлован» - это на самом деле завуалированное участие собственника сносимого дома в долевом строительстве нового многоквартирного жилого дома. Фактически, до времени ввода в эксплуатацию нового многоквартирного жилого дома и принятия в нем квартиры, собственник становится участником долевого строительства - дольщиком, так как позволил застройщику произвести снос своей недвижимости, которая имела определенную стоимость.

Снос в Фергане. Фото из Интернета

Снос в Фергане. Фото из Интернета

Долевое строительство - это вид строительства, при котором застройщик на основании договора о долевом участии привлекает средства дольщиков для финансирования строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости. По договору застройщик обязуется в установленный срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство и передать часть построенного объекта дольщику. А дольщик обязуется в срок осуществить финансирование строительства объекта соответственно своей доле.

Но какими правами в нашем государстве обладают дольщики? Какими гарантиями? Обеспечиваются ли правом собственности на объекты долевого строительства?

Оказывается, специальных нормативно-правовых актов, регламентирующих данный вид строительства, законодательство Узбекистана не содержит.

Как же в отсутствие законодательных рамок застройщики заранее собирают с будущих владельцев денежные средства на только еще предполагаемое строительство?

Застройщики заключают договор с будущими владельцами, но насколько наше государство на законодательном уровне защищает права дольщиков, если нет соответствующего законодательства?

Как государство предполагает защищать от всех возможных вариантов мошенничества в долевом строительстве?

Опыт России

Обратимся к многочисленным примерам, произошедшим в России - участники долевого строительства - дольщики, вынуждены были столкнуться с массовым мошенничеством. На сегодняшний день их тысячи по России, людей, много лет ждущих окончания строительства жилых многоквартирных домов, в которых они приняли долевое участие.

В апреле 2005 вступил в силу закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (закон №214-ФЗ от 30.12.2004).

Закон установил допустимую форму договора о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, направленную на защиту прав физических лиц от недобросовестных застройщиков. Этот закон регламентировал возможности вложения денег частными лицами в строительство и ужесточил надзор над застройщиками, увеличив их ответственность.

С момента вступления закона в силу большинство застройщиков этот закон проигнорировали, пойдя по пути придумывания схем его обхода, оставляя дольщиков бесправными. Наибольшее распространение получили: предварительный договор купли-продажи и вексельная схема.

В мае 2009 года правительство Москвы поспешило заявить о решении проблемы обманутых дольщиков. Но с наступлением экономического кризиса 2008-2009 годов большое количество строек оказалось замороженным. Застройщики ссылаются на финансовые трудности.

16 декабря 2013 года Министерство юстиции РФ зарегистрировало закон Минрегиона России № 403 от 20.09.2013 г., в котором утверждены критерии отнесения граждан к числу обманутых дольщиков. Таким образом, в конце 2013 года вступили в силу единые для всех регионов России критерии отнесения граждан к числу «обманутых дольщиков». С 1 февраля 2014 года Москомстройинвест приступил к приему заявлений и документов для включения в Реестр пострадавших граждан (например, реестр по Москве).

3 июля 2017 года Государственная Дума стала площадкой для конструктивного диалога граждан и экспертов по решению проблем «обманутых дольщиков». Многостороннее обсуждение прошло в рамках парламентских слушаний, участники которых обсудили законопроект о переходе на новую систему финансирования строительства жилья, с использованием эскроу-счетов (специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств – ред.).

Этот документ Государственная Дума приняла 21 июня 2018 года в окончательном, третьем чтении.

Принятый закон о реформе долевого строительства предусматривает переход на новую систему финансирования жилья, а именно использование эскроу-счетов при привлечении граждан в долевое строительство.

После регистрации договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

1) Разрешение на строительство.

2) Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

3) Заключение государственной экспертизы проектной документации.

4) Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

5) Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

6) Заявление о государственной регистрации.

7) Документ об уплате государственной пошлины.

8) Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего.

9) Документы, устанавливающие наличие права.

10) Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом - представителем организации.

11) Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица.

12) Документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади.

Давайте теперь взглянем на сам закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» . В нем описано очень много прав по отношению к дольщикам, выделю основные моменты:

«Статья 1. Часть 2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах или иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, ... ДОПУСКАЕТСЯ ТОЛЬКО НА ОСНОВАНИИ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ».

Комментарий: Значит, законодательно определяется, что при строительстве объектов, которые еще не введены в эксплуатацию (и тем более не построены!), застройщик с дольщиком должны заключить именно договор участия в долевом строительстве, а не договор на куплю-продажу.

«Статья 3. Часть 1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома или иных объектов недвижимости ТОЛЬКО ПОСЛЕ ПОЛУЧЕНИЯ в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения или представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома или иных объектов недвижимости».

Комментарий: До привлечения денежных средств дольщиков, застройщик должен получить кадастр на земельный участок. Это возможно только после полной компенсации всем собственникам, владеющим недвижимостью на этом участке. Из этого следует, что по российским законам, вид компенсации, при которой собственник получает вариант «под котлован» невозможен! Поэтому его и нет среди видов компенсации.

Компенсация за изъятый дом по российским законам может предоставляться в виде:

1) денежной выплаты, равной рыночной стоимости жилья и затрат на переезд;

2) нового жилья, равного по рыночной стоимости изъятому дому;

3) жилья, меньшего по площади либо расположенного в менее благополучном районе или вдали от центра поселения, с доплатой, равной разнице между ценами изъятого и нового жилых помещений.

«Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком

1. Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации ...путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства...

В состав этой информации в том числе входит:

- информация о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимали участие застройщик ...в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию;

- о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату;

- о государственной регистрации застройщика;

- об учредителях (участниках) и бенефициарных владельцах застройщика.

Комментарий: Кроме вышеперечисленного, застройщик должен предоставить еще очень много информации о себе.

Застройщик обязан, если предусмотренные настоящей частью документы не размещены в открытой части единой информационной системы жилищного строительства, представить их для ознакомления любому обратившемуся лицу.

Статья 15.5. раскрывает особенности открытия, ведения и закрытия счета экскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве (в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ).

1) в специально уполномоченном банке открывается «счет эскроу» для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

2) Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта более чем на шесть месяцев.

3) Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

4) Внесенные на счет эскроу денежные средства перечисляются эскроу-агентом застройщику только после того, как застройщик представит уполномоченному банку разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома, или размещение информации об этом в единой информационной системе жилищного строительства.

При этом, если со стороны застройщика будут незаконные действия в обход требований настоящего закона, то СОБСТВЕННИК МОЖЕТ ВЕРНУТЬ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА, ВЛОЖЕННЫЕ В БАНК НА СЧЕТ ЭСКРОУ!

Согласно Статье 23.3., предусматривается функционирование Единой информационной системы жилищного строительства (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ). Она обеспечивает сбор, обработку, хранение и использование информации о жилищном строительстве. Информация в этой системе является открытой и общедоступной, за исключением информации, доступ к которой ограничен в соответствии с законодательством РФ.

Застройщики обязаны размещать в этой системе информацию, предусмотренную законом, а также правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома.

Органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, размещают в системе: 1) градостроительный план земельного участка; 2) разрешение на строительство объекта капитального строительства жилого назначения; 3) решение о прекращении действия разрешения на строительство, о внесении изменений в указанное разрешение на строительство; 4) разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства жилого назначения.

Оператор единого государственного реестра заключений размещает в системе: сведения о заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также о представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий.

В системе размещается очень много полезной для будущих дольщиков информации.

Для примера посмотрим информацию об одном из объектов строительства. В самом начале выходит вся карта России. Дальше по карте выбираем регион и ищем нужный участок, если объект строительства зарегистрирован, то на карте такой объект будет обозначен меткой. Нажимая на метку открываем данные об участке: наименование застройщика, можно скачать проектную декларацию, указана этажность и количество квартир, срок ввода в эксплуатацию. Также выставлены фотографии строящегося объекта за каждый месяц. Можно скачать всю разрешительную документацию (права на земельный участок, разрешение на строительство, экспертиза проектной документации. Можно скачать градостроительный план земельного участка, извещение о начале строительства, проект договора участия в долевом строительстве, схема планировочной организации земельного участка. Кроме того, можно скачать бухгалтерскую отчетность за каждый квартал, а также отчетность по аудиторскому заключению. Все эти документы можно скачать либо по отдельности, либо одним файлом (архивом).

Ссылка на пример

Общий комментарий

В законодательстве России нет такой компенсации при сносе жилья, при которой собственник получает вместо сносимого жилья квартиру в новостройке, которая еще не построена и не сдана в эксплуатацию. Участие в долевом строительстве возможно только при внесении в банк денежных средств на специальный счет эскроу, на котором эти средства блокируются до момента постройки многоквартирного дома и сдачи его в эксплуатацию. Застройщик не имеет доступа к этим средствам, и при недобросовестных действиях со стороны застройщика, участник долевого строительства (дольщик) ИМЕЕТ ПРАВО РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР О ДОЛЕВОМ УЧАСТИИ В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ, и забрать положенные средства.

Весь процесс отношений между застройщиком и дольщиком ставится под строгий государственный контроль, на специальном государственном сайте в интернете по каждому объекту долевого строительства застройщиком в обязательном порядке выкладывается подробная информация об объекте строительства, полученных разрешениях, приложены ежемесячные фотографии процесса возведения многоквартирного дома, причем эта информация находится в открытом публичном доступе и доступна для изучения всем желающим.

В случае же с изъятием земельных участков и сноса домов для государственных нужд, по российскому законодательству собственники вправе выбрать либо денежную компенсацию, ЛИБО КВАРТИРУ В ЗДАНИИ, УЖЕ ВВЕДЕННОМ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ. Это может быть вторичное жилье или новостройка, с доплатой или без - главное, чтобы здание, в котором расположена квартира, было введено в эксплуатацию! Если оно не будет введено в эксплуатацию, то отношения застройщика и дольщика должны строиться только через договор о долевом участии и внесении ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ В БАНК, КОТОРЫЕ МОЖНО ЗАБРАТЬ, ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК ОКАЖЕТСЯ МОШЕННИКОМ.

Если собственник сносимого жилья выбрал вариант с денежной компенсацией и при этом застройщик ему выплатил компенсацию в полном объеме, а также он выплатил в полном объеме компенсацию всем собственникам на выделяемом ему земельном участке, то после застройщик получает землю и оформляет на нее кадастровые документы. Это одно дело.

Дальше, застройщик выставляет все документы и разрешения на сайт Единой информационной системы жилищного строительства с предложением всем желающим принять участие в долевом строительстве в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства. И собственник, который до этого получил от застройщика компенсацию, только по собственному желанию, может решить принять участие в долевом строительстве. Это другое дело.

Рекомендации юриста

В Узбекистане почему-то эти два разных дела совместили, законодательно добавив вид компенсации, при которой собственник дает согласие на участие в долевом строительстве («Под котлован») взамен сносимого жилья, но при этом, собственник не может забрать свою «долю» обратно, если застройщик оказывается мошенником. Кроме того, у нас нет законодательства, которое регулирует процесс долевого строительства, в котором описаны конкретные права дольщика и обязанности застройщика, а также роль и участие в этом государства.

Зато, если собственник согласился на вариант «под котлован», то он будет ждать столько, сколько решит застройщик. Почему? Да даже если и установлены сроки сдачи объекта в «договоре под котлован», то при их нарушении (а ведь застройщик может выдумать тысячи причин), кто защитит собственника - суд? А что может суд потребовать от застройщика, какие виды наказания предусмотрены в этом случае, учитывая, что законов о долевом строительстве у нас нет? Тоже самое касается и качества работ при строительстве, и гарантии, что у застройщика есть денежные средства на строительство, и он не объявит себя банкротом. Где публичность данных при строительстве? Где форма официального единого договора? Где регистрация этих договоров в специальном едином реестре? Где еще один реестр - реестр застройщиков, задействованных именно в сфере долевого строительства?

Считаю, что также, как и в российском законодательстве, надо:

1) разработать закон об участии в долевом строительстве;

2) ввести эскроу-счета;

3) убрать вид компенсации, при котором собственник обменивает свою недвижимость на еще несуществующую и не введенную в эксплуатацию;

4) разработать и ввести в публичное пользование систему, подобную российской системе "единая информационная система жилищного строительства", с предоставлением в ней возможности ознакомиться со всеми материалами, касающимися конкретных объектов в долевом строительстве жилых многоквартирных домов.


Соб. инф.